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大发体育揭秘十年房价与政府调控规律未来或迎

  本文,通过梳理近年来的房价走势和政府调控政策,探索房价和政府的调控之间的关系,最后浅议政府调控的规律。各级各地房地产市场监管部门也在习主席的多次苛责指导和强调下,深刻领会“房子是用来住的,不是用来炒的”的高度政治意义,使住宅的居住属性逐渐回归。从整体趋势看,10年间,全国商品房均价与住宅商品房均价虽月度有波动,但总体呈逐年上涨态势。大发体育从整体趋势看,10年间,全国商品房均价与住宅商品房均价总体呈逐年上涨态势,显示出房价的增长与国民经济增长呈同方向变化,同时,房地产的涨幅自2010年之后,涨幅收窄,其中2018年商品房均价为8,737元/平方米,相对于2008年商品房均价4,681元/平方米上涨了86.64%,平均每年上涨7.1%,2018年住宅商品房均价为8,544元/平方米,相对于2009年住宅商品房均价4,459元/平方米上涨了91.6%,平均每年上涨7.4%。二是,发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》发文,要求逐渐放宽大城市户口限制的文件,说明了国家逐渐认同经济新常态下,人口流向大城市聚集是趋势;商务服务行业一年一度的顶级盛会——商务世界·2018中国商务服务大会暨展览会于8月1日至2日在北京国际会议中心隆重举行。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。从城市分类看,2010年6月~2011年9月,一线、大发体育二线、三线城市基本保持了同比例幅度变化,从2012年12月之后,一线、二线、三线城市房价指数则分化明显,呈现住宅价格指数增长时,一线城市>二线城市>三线城市,价格指数下跌时,一线城市>二线城市>三线2014年初~2016年初,“保增长”“去库存”“楼市解禁”促楼市回暖反弹,同时,房价泡沫风险累积。在一系列利好政策的刺激下,房地产库存去化效果明显,但副作用也逐步显现,一线年开始,房价率先快速上扬, 其后二线、三线城市快速跟进,房价上涨城市不断增多(参见图4),并蔓延至原本去库存压力较大的四、五线城市,房价泡沫不断累积。编者按:中共中央政治局4月19日召开会议。基于此,本文对我国房价十年走势与政府调控之规律变化展开研究。图1数据显示,全国70个大中城市新建商品住宅价格呈总体上涨,局部波动。▲若从国家调控房地产的周期时长来看:2014年~2016年年初,为政策的宽松年,约持续了两年;分年度看,2009年是近10年间商品房价格及住宅商品房价格增速最快的一年,显示出在2008年全球金融危机背景下,我国果断出手的4万亿经济刺激计划,使得在全球经济中一枝独秀,受此影响,2009年房价也有了一轮高增长,10年间,房价明显出现增速下滑的年份有2010年、2014年和2017年。

  在国家“保增长”“去库存”背景下,二线、三线城市陆续放松楼市限购政策,在楼市解禁的初期,二线、三线城市楼市库存去化效果并不明显,因而国家楼市刺激政策逐渐加码升级,一是,中央部委提出“去库存”要求和目标,二是,中央经济会议提出供给侧改革任务,强调化解房地产库存,提出去库存三大路径:“户籍改革”“降价”和“大力发展住房租赁市场”,三是,出台棚改货币化安置、放松限贷、利率打折、降低首付比例、交易税费等具体房地产库存去化和刺激政策,如2014年 930 新政、2015年330新政等。2019年各地在秉承“房住不炒”“因城施策”的指导原则下,逐渐有城市相继根据当地实际状况,试探性松绑“楼市”,有的放松政策,有的放松落户,有的取消限价、取消限售,有的降低限购标准,比如衡阳、大发体育北京、广州、佛山等21城市。2019年4月,国家发改委发文全面放宽人口300万至500万大城市宽落户限制的文件,更普遍解读为松绑楼市的信号。2016年初以来的全国房价涨幅高位运行和不断累积的楼市风险,引起了中央高度警惕和关注。在此势头下,2016年 9 月 30 日之后北京等 16 个热点城市推出楼市新政,紧缩力度空前。一是以北京为首的一线城市出台最严调控政策,立全国标杆,如北京2016年“930新政”2017年“317”新政等!但目前来看,大发体育2016年开始的这个周期目前尚未结束,周期时长似乎有被拉长的迹象。本届大会由商务部流通产业促进中心、中国外商投资企业协会共同发起指导,由世界商务服务联盟集团发起主办,中国商务服务联盟、北京海豚邦互联网信息服务有限公司联合主办,中企链国际会展有限公司承办运营?

  会议精神一出,再次回击了外界关于楼市可能放松的猜测,未来相当长的时间,我国楼市恐怕将长期处于收紧态势。作为国民经济的支柱产业、主导产业和先导产业,房地产业这个不省心的孩子,既是拉动国家经济增长的主要动能,又是紧密联系国家金融安全和老百姓安居乐业的重要保障,因而,其一举一动都受到政府施政的关注。2016年中~2018年12月,“房住不炒”“长效机制建设”“最严调控”促楼市降温,住房回归居住属性。不许过热,也不许过冷”,单纯以价格、库存去化为目标,逐渐转向理性化。三是“稳地价、稳房价、稳预期”,既不允许房地产大涨,也不允许房地产大跌引发财政和金融风险。在中央将房地产回归居住属性,弱化投资属性提到政治高度背景下,中央层面不断丰富“房住不炒”的内涵,“房地产长效机制建设”“因城施策”的要求不断提出,地方层面纷纷跟进实施房地产“最严调控”,房价恶性上涨被遏制,涨幅回落企稳(参见图5),住房逐渐回归居住属性,并有城市已在年末有条件放松楼市,比如,山东菏泽解绑存量住宅转让。图2数据显示,商品房房价和增速基本保持了与住宅商品房房价和增速的同步变化。在我国,历来房地产调控的目标只有两个:一是防止过热,二是防止过冷。2016年至今,政策始终保持对房地产调控的高压态势,中央几乎在每一次重大会议,都反复强调“房住不炒”和长效机制建设。若从房地产周期经历的四个阶段(萧条、复苏、繁荣、衰退)来看,图1数据显示,第一个波段为2010年~2012年,第二个波段为2013年~2016年初,2016年至今,则未表现出明显的周期特性,基本保持了缓增向上。其后,2016年12月,中央经济工作会议,习总书记批示“房住不炒”。图3数据显示,从整体看,自2010年6月至2019年3月,一线、二线、三线城市住宅商品房均价波动基本保持了同方向变化的趋势,其中2010年6月、2012年2月、2014年8月表现为增速触底并负增长,同时在2010年11月、2012年12月~2014年3月、2015年6月~2016年9月则有了较高增长。二是各地积极响应中央要求严控楼市,甚至一些传统意义上房价不高、上涨不快的城市也出台了调控政策,形成全国一盘棋,高度表达了严控地产的政治站位,如长春、菏泽、沈阳、大连等;2019年1月~至今,“房住不炒、一城一策、因城施策”“新型城镇化”“国管公积金认房认贷”,政策有松有紧,市场渐修复。但同月,国管公积金中心发文对二套房贷款实行“认房又认贷”,中央政治局会议再提“房住不炒、一城一策、因城施策”,又一次提醒社会各界,楼市调控口径并未松懈。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进,房地产融资全面收紧。总体而言,近10年我国房地产经历了3个房地产周期,约每3年一个周期。2016年7月,习主席在中央经济会议提出“抑制资产泡沫”,楼市调控开始转向。说明,10年来,商品房和住宅商品房随国民经济增长而增长,略快于国民经济增长的速度,此外,数据还说明了,住宅商品房价格的上涨要快于商品房价格增长速度;综合房价走势与调控政策,在经历了2012~2014年间房价上涨与政府并行逐渐收紧的房地产调控之后,2014年8月,一线、二线、三线城市房价增速触底.同期,受中国经济“新常态”下经济增速不断换挡下行影响,各类结构性矛盾显现,各行业(含房地产业)库存增加。

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